<<離婚に伴う財産分与について>>愛知県半田市のお住いのことなら株式会社まりも不動産

財産分与は、夫婦が離婚する場合に発生する手続きの1つです。分与の対象となる財産には、夫婦が住んでいた家と、残りの住宅ローンも含まれます。これらを夫婦で分け合うには、どのようにすればよいのでしょうか？今回は、離婚に伴う家・土地や住宅ローンの分与方法について、分かりやすく解説します。

夫婦が離婚する際には多くの手続きが発生します。そのうちの1つが「財産分与」です。財産分与は、夫婦が「婚姻期間中に協力して築いた財産」を離婚時に分け合うことで、一方がもう一方に対して請求することができます。夫婦の間に共有の財産がある限り、離婚するときには必ず行う必要がある手続きです。

財産分与は、離婚から2年以内に行わなければならず、原則的には「2分の1の割合」で分与されます。ただし、家庭ごとの事情が考慮されるため、協議によって互いが合意した場合には、どちらかが多く受け取ることもあります。

分与の対象となる財産には、預貯金や家具・家財のほか、夫婦で所有する家や土地などの不動産、また住宅ローンも含まれます。しかし、不動産やローンをどうやって分け合うのか、具体的に見当がつかない方も多いのではないでしょうか？そこで、この記事では、家や土地、住宅ローンの分与方法、また財産分与を行う際の注意点を解説します。

まずは、財産分与の基本的な知識からお伝えしていきます。財産分与を行うとなった場合にスムーズに進められるよう、把握しておきましょう。

財産分与には主に3つの種類があり、離婚のケースに応じて分与方法は変わります。それぞれの概要は以下の通りです。

清算的財産分与
3種類の財産分与のなかで最も一般的な方法が清算的財産分与です。夫婦が婚姻中に築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配します。そのため、専業主婦（夫）で収入がなかった場合でも、家事労働という形で貢献したとして、財産分与を受けることが可能です。また、不倫やDVなどを行い、離婚原因を作った有責配偶者であっても、財産分与を請求できます。

扶養的財産分与
扶養的財産分与とは、配偶者が離婚後に経済面での余裕がなく、生活に困窮すると見込まれる場合、相手を扶養するために行う方法です。具体的には「病気で働けない」「専業主婦（夫）で今後の収入が不透明」「高齢者で働く場所が見つかりにくい」といった状況が挙げられます。

扶養的財産分与を行う際には、夫婦間で話し合って、経済的に余裕のあるほうが相手に対し、生活費として決まったお金を一定期間支払います。

 

慰謝料的財産分与
慰謝料的財産分与とは、不倫やDVなどの離婚原因を作ったほうが、慰謝料の意味を含めて行う財産分与方法です。慰謝料とは精神的苦痛を受けたことに対して相手に請求できるお金のことを指し、慰謝料的財産分与とは別々に扱う必要があります。慰謝料は金銭で支払いをするのに対して、慰謝料的財産分与は金銭以外の不動産や株式などでも支払いが可能です。

また、慰謝料的財産分与は離婚が成立してから2年以内に請求する必要がありますが、慰謝料請求は離婚成立から3年がたつまで請求が認められるので、期限の違いにも注意しましょう。

また、財産分与では基本的に贈与税は発生しません。ただし、妻が財産を全額受け取った場合など、一方に対してあまりにも多額の財産分与が行われた際には、贈与と見なされ、贈与税が生じる可能性があるので注意しましょう。

 

 

 

財産分与においては、その対象となるものとそうでないものがあります。それぞれ見ていきましょう。

財産分与の対象になるもの
夫婦が結婚している間に築いた財産は、どちらの名義であっても「共有財産」と呼ばれ、全て分与の対象となります。共有財産の対象となるものは以下の通りです。

・お金（現金、預貯金など）
・生命保険（積立型）
・有価証券（株券、債券など）
・不動産（一戸建て、マンション、土地など）
・車
・年金
・退職金など

なお、ローンや借金といった「マイナスの財産」も分与の対象になりますが、どちらかが個人的に作った借金は共有財産に含まれません。

 

財産分与の対象にならないもの
相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、分与の対象から外れます。特有財産の対象となるものは以下の通りです。

・独身時代の貯金
・嫁入り道具として持参した家財
・どちらかの親から相続した遺産
・別居後に築いた財産など

以上が、財産分与の基礎知識となります。ここからは、家や土地、住宅ローンの具体的な分与の方法についてご紹介します。

一戸建てやマンションといった住まいを財産分与するにあたり、まず確認したいのは「分与の対象に含まれるか」という点です。

基本的には、「夫婦共同で購入したもの」「結婚している間に購入したもの」のいずれかに当てはまる住まいが分与の対象になります。一方で、「どちらかの親から相続した」「どちらかの独身時代の貯金で購入した」といった住まいは分与の対象外となります。判断が難しい場合には弁護士に相談するとよいでしょう。

次はどのように財産分与するかを決めていきます。具体的な方法は以下の2つです。

家やマンションを売却して現金に変え、それを分け合う方法です。住まいを現金化するには、まず住宅の査定を不動産会社に依頼する必要があります。算出される査定額は不動産会社によって異なるため、査定額の根拠を聞き、納得のいく回答が得られるかを確認しましょう。

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その後、実際に不動産会社が算出した査定額と、住宅ローン残債を比較し、現金化までの道筋を決めていきます。査定額と残債の関係性には、大きく2つあります。

 

アンダーローンの状態
家の査定額が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、そのまま売却して現金化するのが最も簡単な方法です。この場合、売却したお金で住宅ローンを完済し、残ったお金を夫婦で計算して平等に分け合うことができます。ただし、住まいに買い手が見つかり、不動産売却が済むまでは財産分与が終わらないという点には注意が必要です。

オーバーローンの状態
家の査定額が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合には、「家を売却して残債は自己資金で完済する」「任意売却によって家を売る」などの方法で自宅を現金化することが可能です。

任意売却とは、債権者である金融機関の同意が得られた場合、住宅ローンの残債があっても不動産を売却できる方法です。不動産を売却する際には、抵当権（ローン返済が滞った場合、不動産を競売にかけてお金を回収できる権利）を解除する必要がありますが、解除するにはローンを完済しなければなりません。しかし任意売却なら、ローンを完済できなくとも、金融機関の了承のもと抵当権を解除して売却することができます。

ただし、任意売却は住宅ローンが返済できなくなってしまったときの手段とされているため、金融事故として信用情報に履歴が残ってしまう恐れがあります。そのため、任意売却を選択する際には慎重な判断が必要です。

夫か妻のどちらか一方がそのまま住み、他方には現金を渡すという方法です。この場合は、固定資産税の納税通知書を確認する、不動産鑑定士に依頼するといった方法で住まいの価値を調査します。その後、片方は住まいを引き取り、他方は算出された評価額の半分を現金で受け取るという流れになります。

たとえば、引越しによる子どもの転校を避けたい場合には、そのまま同じ家で生活を続けられるため有効な方法です。しかし、ここで問題になるのは、住宅ローンがそのまま残ってしまうことです。次は残った住宅ローンをどうするのかについて解説します。

どちらかが住み続ける場合の住宅ローンの残債は、「住宅ローンの債務者はどちらか」「住まいに残るのはどちらか」といった状況によって対応方法が変わります。ここでは、一般的なパターンを3つご紹介しましょう。

離婚時に住宅ローンの名義人となっている夫が、持ち家に住みながら支払いを続けるというパターンです。最もシンプルなケースですが、妻が連帯保証人になっている場合、将来夫のローン返済が滞ると妻に支払い命令が下ってしまう場合があります。このような事態を避けるには、連帯保証人を変更する手続きを行いましょう。

離婚後も妻が住まいに残り、住宅ローンは夫が支払い続けるというパターンです。「離婚後に妻が家を確保しにくい」「妻が子どもを引き取る」といった場合に、この方法が選択されることがあります。

妻にとっては有利に見える方法ですが、夫の住宅ローン返済が滞ると金融機関が差し押さえの申し出を行います。すると、住まいが競売にかけられ、立ち退きを迫られる恐れがあるので注意が必要です。万が一返済が滞った場合に備えて、離婚する際に決める住宅ローンに関する条件を公正証書に記しておくとよいでしょう。公正証書は、全国にある公証役場で作成できます。

夫婦で住宅ローンを支払っている家からどちらかが出ていくと、契約違反になってしまいます。そのため、「共有名義になっている住宅ローンを、家に残るほうの単独名義に変更したい」と望む夫婦は少なくありません。

ところが、審査を通して決めた契約内容に対して条件が変わってしまうため、住宅ローン返済中の名義変更は、原則として認められないことになっています。そこで、単独名義に変更したい場合は、住宅ローンの借り換えを検討するとよいでしょう。

ここからは、離婚に伴い、家や土地を売却する際の注意点をお伝えします。トラブルを防ぐためにも、事前に以下の注意点をよくチェックしておきましょう。

財産分与は、互いが冷静かつ誠実に話し合えばスムーズに進みますが、離婚する夫婦の場合、なかなかそのようにはいかない場合も多いでしょう。

もし話し合いが難航するようであれば、離婚前は「離婚調停」、離婚後は「財産分与請求調停」を家庭裁判所に申し立てることができます。ただし、「財産分与請求調停の場合は離婚後2年以内の請求が必要」「調停で合意に至らなかった場合は裁判、または審判で争うことになる」という2点に注意が必要です。

調停をスムーズに進めるのが難しい場合は、専門的な知識があり、信頼できる弁護士に依頼するとよいでしょう。

財産分与は夫婦が話し合って進めなければなりませんが、なかには相手が共有財産である家を同意なく売却してしまうケースがあります。そのような事態に備えたいときは、民事保全のなかの「仮差押え」という手続きを家庭裁判所に申し立てておきましょう。

仮差押えとは、判決が確定する前に資産を仮に差し押さえることで、相手が一方的に資産を処分できないようにする手続きを指します。不動産に対して仮差押えの登記が行われれば、「この物件は係争中なので購入を避けたほうがよい」と不動産会社や買主に分かるようになり、相手の勝手な売却を食い止められます。

仮差押えには担保金がかかるのが一般的ですが、担保金が用意できない人向けの方法もあるので、そのような場合は専門家に相談しましょう。

ここまで、財産分与の基礎知識や、不動産・住宅ローンの分与方法について解説してきましたが、ご覧の通り財産分与には難しい問題が多いものです。特に家や土地などの不動産は財産分与の方法が複雑なため、事前に夫婦でよく話し合い、トラブルなく分け合うことが大切です。

なお、財産分与を行うために不動産を売却した場合には含み益が発生すると、所得税・住民税などの譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられるので注意しましょう。含み益とは不動産の価格が上昇し、売却したことで得られる、会計帳簿には現れない利益のことです。

不動産を売却するには、まず査定を行う必要があります。不動産会社に査定を依頼し、査定額を把握したうえで、適切な財産分与の方法を考えましょう。