<<居住用財産の譲渡3000万特別控除>>愛知県半田市のお住いのことなら株式会社まりも不動産

譲渡所得の金額は、次の算式で計算されます。

収入金額－（取得費＋譲渡費用）＝長期（短期）譲渡所得金額

特例の適用により、上記の算式で計算された、長期（短期）譲渡所得金額から最高3,000万円を控除することができます。

【設例】

10年間、自己の居住に使用していた土地家屋を、他人に6,000万円で譲渡しました。取得費は2,500万円、譲渡費用は300万円です。譲渡所得金額および譲渡所得税額はいくらでしょうか。3,000万円特別控除の特例の要件を満たしています。

＜長期譲渡所得金額＞

6,000万円－（2,500万円＋300万円）＝3,200万円

＜譲渡所得税額＞

3,200万円－3,000万円（特別控除）＝200万円

200万円×15％＝30万円

※設例では、復興特別所得税を省略しています。

この特例の適用要件は次のとおりです。

1．自己が居住している家屋または自己が居住している家屋とその敷地等の売却であること。

2．居住用家屋等を売却した年の前年または前々年にこの特例を利用していないこと。

３．『特別の関係にある者』に対する譲渡ではないこと。（下記『特例を適用できない場合（１）』をご参照ください。）

４．『他の特例』を適用していないこと。（下記『特例を適用できない場合（２）』をご参照ください。）

５．【過去に居住していた家屋等を譲渡する場合】

居住しなくなった日から３年目を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。

６．【居住していた家屋を取壊して敷地等のみを譲渡する場合】

居住していた家屋を取壊した日から１年以内に譲渡契約が締結され、かつ、その家屋に居住しなくなった日から３年目を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。

７．【居住していた家屋を取壊して敷地等のみを譲渡する場合】

居住していた家屋を取壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地等を貸付けその他の用途に利用していないこと。

８．【災害により居住していた家屋が滅失した場合】

災害により滅失した家屋に居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。

『居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除』の特例は、長期所有の居住用家屋等でも短期所有の居住用家屋等でも適用できます。

原則として、居住用家屋の譲渡に認められる特例ですので、その敷地等は、家屋とともに譲渡する場合のみ適用対象となります。これは、家屋とその敷地等の所有者は同一であることを前提としているからです。（但し、一定の要件を満たせば、敷地等のみの譲渡にも適用できます。上表『適用要件６、７』参照）

例えば、敷地の所有者が夫であり、家屋の所有者が妻であるケースでは、原則として、家屋所有者の妻にのみ3,000万円特別控除が適用され、土地所有者の夫には、特別控除は適用されません。但し、一定の要件を満たせば、このようなケースでも夫婦ともに特別控除が適用されます。

上記のように、居住用の家屋と敷地等の権利関係などにより、特例の適用要件を満たしているかどうか迷うケースも多々あります。そのような場合には、専門家にご相談することをお薦め致します。

『居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除（措置法第35条第2項）』の特例は、『他の特例』の適用を受けている場合には適用できません。

それでは『他の特例』とは何なのか。次の2つ（①と②）に分けて、それぞれについて表にまとめます。

​①…居住用財産を譲渡した前年、前々年にすでに適用を受けている特例

②…居住用財産の譲渡について、選択適用した他の特例

①前年、前々年に適用を受けている特例

１.措置法第35条第２項　居住用財産の3,000万円特別控除

２.措置法第36条の２　特定の居住用財産の買い替えの特例

３.措置法第36条の5　特定の居住用財産の買い替えの特例特定の居住用財産の交換の特例

４.措置法第41条の５　居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

５.措置法第41条の5の2　特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

上表の１から５までの特例を、前年または前々年に適用している場合には、本年度の居住用財産の譲渡について『3,000万円特別控除』特例の適用はできません。

①の規定により、自己の居住用財産を譲渡したときの『3,000万円特別控除』特例は、３年に一度の適用に限定されていることが分かります。

②適用を選択した特例

１．所得税法第58条　固定資産の交換の特例

２．措置法第33条　収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例

３．措置法第33条の２　交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例

４．措置法第33条の３　換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例

５．措置法第33条の４　収用交換等の場合の特別控除の特例

６．措置法第35条の２　特定の土地等の長期譲渡所得の特例

７．措置法第37条　特定の事業用資産の買換えの特例

８．措置法第37条の４　特定の事業用資産の交換の特例

９．措置法第37条の７　大規模な住宅地の造成のための交換等の特例

10．措置法第37条の9の4 　特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の課税の特例

11．措置法第37条の9の5　平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例

居住用財産の譲渡について、上表１から11までの特例を選択適用した場合には、『3,000万円特別控除』特例を適用することはできません。

ただし、譲渡財産が居住用財産と非居住用財産に分けることができる場合などには、『他の特例』とともに『3,000万円特別控除』特例を適用できることがあります。

この特例の適用を受ける場合には、居住用家屋等を譲渡した年分の確定申告書等を提出しなければなりません。

居住用家屋等の譲渡所得から3,000万円を控除した結果、課税所得がゼロとなり所得税が課税されないこととなった場合にも、確定申告書等を提出しなければなりません。